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套上缰绳江城楼市疯牛变慢牛

发布时间:2019-09-24 16:52:30

套上“缰绳”江城楼市疯牛变慢牛

□本报邓伟

在武汉20余年来的住宅市场化历程中,没有哪一年像2016年火爆,又如此跌宕起伏。

上半年房价疯涨、下半年连续调控,构成了2016年武汉楼市的轮廓。值得一提的是,在因城施策的新环境下,与2011年的楼市调控不同的是,2016年武汉的楼市调控不再是“一锤子买卖”,而是“连续点刹”:8月限贷、10月限购、11月限购加码……循序渐进下,武汉 楼市终于从“疯牛”变成了“慢 牛”,房价涨势在年末被有效控制。

土地:

群雄逐鹿 上半年诞生11个地王

地铁线不断开通、商业配套不断完善、产业布局不断丰富……2016年,武汉城市建设进入收获期,在被确立为“特大城市”、“国家中心城市”的一系列政策利好下,土地价值飙升,吸附力空前爆发。

中国房地产百强企业纷纷加大在汉投资力度,中国千亿级房企中,万科、保利、万达、恒大、绿地、碧桂园在武汉均有大规模投资,正荣、金茂等品牌房企也陆续进驻

套上缰绳江城楼市疯牛变慢牛

,全国20强基本在此聚齐。

在这个新增品牌房企最多的一年,群雄逐鹿的土地争夺战进入“白热化”。年初,一家新进驻武汉的全国十强房企负责人曾在公开场合表示:武汉的土地拿到就是赚到。言下之意,房企在汉拿地几乎不遗余力。

买地变抢地,“地王热”由此爆发,并从7月份开始扎堆显现。2016年上半年,武汉诞生了11个地王,已超越2015年全年地王的数量。在7月份到9月份的一波地王潮中,武汉又接连刷新八大片区地王。在这些地王中,地价与周边房价比肩的现象成为常态,甚至出现了倒挂。光谷一地块创下武汉招拍挂有史以来最高的溢价率442%,汉阳滨江一地块将武汉土地单价首次推上20000元大关……接连不断的猛料,令各界哗然,也直接为房价上涨提供了最基础的动力。

房价:

傍着地价疯涨 调控后回归理性

“地王”的不断涌现,使得房价水涨船高,也令购房者越来越心慌。

仔细回顾2016年武汉的房价走势,可以梳理出一条大致的脉络——春节过后,各项政策和城市建设利好,刺激武汉地价开始上涨。与此同时,由于北上广深等一线市场的领涨,加之出现溢出效应,武汉成为承接这些市场需求的一块宝地。来自内部和外部的双重压力,使得武汉楼市的需求空前爆发,房价开始傍着地价往上蹿。

在“地王潮”开始出现的7月份,武汉新房成交均价达到峰值10495元/平方米,中心城区成交均价更是一度突破13000元/平方米,同比涨幅超过30%。

8月份,武汉开始限贷,但房价并未明显止涨。直至10月份,武汉出台限购,房价应声下跌,于10月份第二周到达今年的最低点8061元/平方米。

之后一个多月,房价又开始抬头,在11月中旬到达12295元/平方米的高位。限购加码随即而至,之后一周,武汉房价的“分水岭”终于出现,跌至9212元/平方米。

11月中旬至今,房价涨势消退,稳定在10000元/平方米左右。12月份最后一周,武汉房价为9671元/平方米,中心城区成交均价为11568元/平方米,涨幅与去年同期相比减至11.2%。

从调控前30%的同比涨幅,到如今11.2%的同比涨幅,可以明显看出,武汉的房价因为调控,已从“疯牛”进入“慢牛”阶段。

成交:

预计突破29万套 连续六年创新高

2016年,对于武汉的购房者来说是一个焦虑的年头。房价上半年疯涨、调控后反复,让不少人一时难以拿定主意。好不容易下决心买了,却发现一房难求,只得排队摇号抢购。

归根结底,这都是武汉楼市需求空前爆发,但新增供应难以跟上,甚至有开发商捂盘惜售造成的。根据相关统计,今年上半年,在“去库存”的楼市大背景下,各项利好的刺激使得武汉楼市成交量一路高歌猛进,进入“日均千套”的火爆阶段。然而,随着房价疯涨,购房者追涨情绪日益凸显,部分开发商为了“等房价再涨一会儿”,开始捂盘惜售。加之武汉的楼市库存量消化殆尽,去化周期缩短至3个月以内,导致一段时间内,武汉中心城区一房难求,部分区域甚至出现断供状况。

8月份,武汉楼市重启调控,楼市成交量遭遇腰斩。与此同时,武汉房管部门开始展开对捂盘惜售行为的专项整治,迫使部分开发商放出房源,市场逐渐趋于理性。特别是10月份实施限购、11月份限购加码后,武汉楼市新增供应大增,新盘开盘价也回归理性预期。

尽管如此,从全年来看,武汉楼市的成交量仍令人瞩目。中国指数院华中分院发布最新研究报告表明,2016年武汉新建住房成交预计突破29万套,成交面积将突破3000万平方米大关,全年日光盘累计超过70个,平均去化率超过八成,有望蝉联全国住宅销量“三连冠”。回看2011年至2015年,武汉新建住房成交分别为10.67万套、13.50万套、15.90万套、17.98万套、22.49万套。2016年,当这个数据再次刷新以往纪录后,武汉楼市成交量将连续6年创新高,且稳居全国销量前三,堪称“中国最火的楼市”。

■展望

调控尚未见底 慢牛将持续

眼下,武汉楼市正处于2016年的最低谷。即将到来的2017年武汉楼市走势如何?

采访多名房地产资深研究专家后了解到,2017年武汉楼市需求与动力仍在,但调控政策并未见底,“慢牛”的态势将会持续。

据分析,2016年上半年武汉楼市的“疯涨”也有一大因素是“补涨”。“十二五”期间,武汉每年投入六七千亿元固定资产兴建城市基础设施,土地资源已经到了收获期,土地价值得到了巨大提升。从全国范围内看,与同级别的城市相比,武汉的土地价值尚处于中等偏下的水平。同时,武汉已进入旧城改造阶段,拆迁难度加大,土地供应量有限,优质地块一经推出,仍会引起房企大鳄围抢,地价上涨的动力仍在。

然而,值得注意的是,在楼市调控的层面,虽然不久前武汉将限购区域扩大至部分新城区,但这一系列“点刹”并未真正见底。比较南京、杭州等城市的调控政策后发现,仍有部分城市的限贷力度比武汉更大。比如,有的城市规定在购买二套房时,若购房者首套房的贷款尚未还清,首付比例将比无贷款者更高,此举主要是遏制购房者非理性投资,可以进一步保护刚需一族的权利。

还了解到,按照以往惯例,每年春节过后,开发商将着手新一年的业绩,楼市可能出现一轮推盘潮,对于广大购房者来说,将是一个比较好的出手时机。

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